一、三大房型快速對照表

二、預售屋：資金門檻低、彈性高，但風險不可忽略

優點

• 初期資金壓力小：常見先付約 15% 自備款，工程期分期（約 18–48 個月）。
• 付款彈性：分期繳款利於資金調度，對首購友善。
• 可客變：格局/建材依需求微調，減少日後拆改。
• 增值想像：若配合重大建設或新商圈，完工價有上行空間（需審慎評估）。

缺點與風險

• 看不到成品：交屋品質與廣告存在落差風險。
• 等待期長：2–4 年常見，不適合急住。
• 建商信用風險：延宕/規格落差/售後爭議。
• 交屋資金壓力：尾款＋裝修＋稅費一次到位，需提前準備。

避坑清單

1. 查建商過往完工紀錄與爭議案件。
2. 確認履約保證、專戶與延遲交屋條款。
3. 「樣品屋 ≠ 交屋標準」：建材品牌/規格逐條白紙黑字。
4. 客變範圍、時程與費用書面化。
5. 交屋前務必第三方驗屋，瑕疵修復再點交。

三、新成屋：看得到、住得快，但門檻較高

優點

• 即買即住：實地確認採光、動線、棟距、社區管理。
• 不確定性低：品質與環境一目了然，談判與交屋流程穩定。
• 法規新：設備與規劃較現代化。

缺點與注意

• 自備款較高：通常需 ≥ 2 成。
• 公設比偏高：室內實用坪數需實算。
• 客製彈性小：大改格局成本高。

實勘與驗屋重點（3+1）

• 水：排水、滲漏、陽台與衛浴試水。
• 電：配電盤迴路標示、冷氣/廚房/衛浴獨立迴路。
• 管：浴室當層排氣、排油煙走向與材質。
• 公區：車道坡度、機房噪音、垃圾/信件/住戶動線。

四、中古屋：用功課換高性價比

優點

• 地段與機能成熟：交通/商圈/學區到位。
• 坪效佳：公設比低（公寓型常見 8–15%）。
• 單價相對親民：同區相比新案有價格優勢。
• 土地持分高：長線都更/危老籌碼。

缺點與挑戰

• 屋況變數大：漏水、壁癌、白蟻、結構裂縫需專業驗屋。
• 裝修成本與工期：水電重拉、防水泥作、動格局費用。
• 貸款成數可能低：估價偏保守，自備款需更充足。

裝修與驗屋建議

• 預算抓法：保守以總價 20% 內或每坪 8–10 萬估整修。
• 先基礎、後美化：水電/防水/泥作優先，最後才做美化與軟裝。
• 結構檢核：主梁柱裂縫、樓板隆起、牆面鼓起；必要時結構技師鑑定。
• 裝潢遮瑕注意：檢查天花角落、踢腳板後、窗框與管道間。

五、買前一定要算清的三筆帳

1. 自備款與緊急預備金：建議自備款 ≥ 20%，另留 6–12 個月生活金；預售交屋需預留尾款＋裝修＋稅費。
2. 房貸現金流：月付不超過月收入 1/3；預售要估「工程期繳款 + 交屋後房貸」重疊。
3. 裝修與軟裝：新成屋輕裝即可；中古屋著重基礎工程；預售用客變減少日後拆改。

六、怎麼選？一個簡單的判斷步驟

1. 設預算上限：含稅費、裝修、家具家電，一次抓全。
2. 決入住時程：可等 2–4 年 → 看預售；要今年住 → 新成屋/中古屋。
3. 評風險承受：能承受「看不到成品」→ 預售；想降低不確定 → 新成屋；能接裝修工程 → 中古。
4. 區域與社區：實價登錄比同社區同向同樓層；不同時段實勘噪音/味道/光線。
5. 合約與驗屋：重點條款白紙黑字；交屋前第三方驗屋。

一句話版：你在意的是「時間」（新成屋）、還是「彈性」（預售）、或是「地段與坪效」（中古）？選擇與你當下的生活策略對齊，就不會錯。

七、常見問答（FAQ）

Q1：首購族到底該選哪一種？

以現金流為先。自備款不足且可等待 → 先看預售；手邊資金足且想快住 → 新成屋；重視地段性價比且有裝修預算 → 中古屋。

Q2：新成屋公設比高怎麼評估？

實算「室內可用面積/總坪數」；若居家工作或親子家庭，室內實用坪更重要。

Q3：中古屋裝修要抓多少錢？

保守先估總價 20% 內或每坪 8–10 萬；先做水電防水等基礎工程，最後才美化。

Q4：預售屋怎麼降低建商風險？

查履歷與口碑、確認履約保證與專戶、所有配備與客變書面化、交屋前第三方驗屋。